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租赁合同的审查

租赁合同的审查

　    租赁合同审查要点:

　　(一)对出租主体的审查

　　对于出租人的主体审查，除审核出租人的主体资格外，还应审查出租人是否有权出租标的物，可以查验对方房地产权利证书或者证明其产权的其他有效证明文件(房地产证，房屋所有权证，国有土地使用权证，能够证明权利合法来源的其他有效证明文件)。

　　审查合同时应当查看合同所附资料中是否有出租人的上述权属证书。主要是看权属证书记载的所有权人与出租人是否一致、是否有共有权人及是否经共有权人同意、是否设立抵押权、是否已经进行恰处分或受到其他权利限制。如果出租人是非产权人，而是承租后再转租的情况，还应审核产权人书面同意出租人转租的文件(如属多次转租，应逐次审核前手出租人同意转租的文件直至产权人)，相关文件应作为合同附件。

　　(二)审查合同是否有违反强制性规定的内容

　　如承租的房屋未经竣工验收或验收不合格，承租违法建筑等。

　　(三)租赁标的物的准确描述

　　应准确在合同中约定租赁房屋所处的准确位置(如门牌号)以及租赁物的概要情况，如承租的建筑面积或使用面积、楼层、位置等，最好附图说明。

　　(四)租赁标的物用途

　　在租赁房屋前，应首先核实租赁房屋房产证上所载的用途，同时应审查是否在合同条款中明确约定租赁物的用途。

　　(五)关于租赁标的物周边环境的约定

　　如果公司承租的房屋用于营业或办公，则应审查合同中关于拟租赁房屋的周围环境的相关约定，如是否有适当的停车的地点以及周围是否有娱乐场所影响办公等。

　　(六)租赁期限的审查

　　审查合同是否写明租赁期限以及具体的起止日期，应具体到年月日。按照《合同法》的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。因此在审查租赁和时对于租赁期限超过20年的约定(如“永久”或者“30年”)，需修改为20年以下。

　　(七)租赁标的物交付的约定

　　审查是否有房屋移交方面的具体约定，如是否有关于租赁物的移交状态、移交租赁物及其附属设施设备清单及移交时间的约定。

　　(八)租金条款的审查

　　审查租金的约定是否完整,具体包括以下几个方面:

　　1、是否明确租金标准及租金总额以及租金支付期限、支付比例、支付条件等。

　　2、是否明确对租金包含的范围(如是否包含门头门楣的使用费、停车位使用费等)及租期内的物业管理、水、电、供暖等费用承担及支付进行约定。